ATENCION PROPIETARIOS Y ARRENDATARIOS DE VIVIENDAS.

Los funcionarios encargados de defender a los arrendatarios,  debo aclarar algunos de ellos, cuando citan a los arrendatarios, incurren en extralimitación de funciones. Su compromiso es la defensa de estos, Art. 28 29 de la Ley de Alquileres de Vivienda. En el art. 29 ordinal 2 ordena:

“ Orientar, asesorar, asistir y representar a todas las personas que los REQUIERAN, para la defensa de sus derechos, intereses y garantías en materia inquilinaria, inmobiliaria y sobre asuntos del derecho a la vivienda.”

En parte alguna, de toda la normativa,  se les ordena   o faculta, para despachar citaciones, para complacer a los propietarios de inmuebles, y no solo citan, sino que envian las mismas con funcionarios policiales; la institución competente para esto, es la Super Intendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda. Por tanto, no es posible, coaccionar, por estar parcializados hacia una de las partes, pretender, mediante coaccion, lograr acuerdos que fijen tiempo para la desocupación de inmuebles. Esto es totalmente contrario al espíritu de la Ley, y no solo ello, sino al ser las disposiciones  de Orden Público, ningún acuerdo, entre partes, así se haga en presencia de un funcionario, es válido;  existe la prohibición expresa, los acuerdos entre las partes no pueden violar las normas de Orden Público.

Por ello, alerto, a todos los propietarios e inquilinos, a estar atentos con esta situación. Ya que la misma, seria consagrar una violación a los establecido en la mencionada Ley.

Los funcionarios, que actúen de esta manera, deben tener presente los contemplado en el art. 32 ejusdem, .. “todo acto distado en ejercicio del Poder Público que viole o menoscabe los derechos garantizados en al ordenen o ejecuten incurren en responsabilidad penal, civil, administrativa, según los casos, sin que le sirvan de excusa órdenes superiores.”

No solo ello, sino que deben ser rechazados por todos los inquilinos, no dejándose intimidar por las órdenes impartidas de funcionarios adscritos de la Defensoría, ya que estos están obligados a defender sus derechos hasta el final. Y aquellos que hayan caído por ignorancia de las disposiciones de la Ley, deben acudir a un abogado especialista en la materia, por cuanto el acuerdo no es válido. No pudiendo ser ejecutado en su contra.

A esto, lleva la falta de preparación de los funcionarios encargados de la defensa de los derechos de los inquilinos, y llamamos la atención de las autoridades pertinentes, a fin de que se abra una averiguación al respecto.

CUANDO LAS LEYES SON INCOHERENTES

Art. 4



El Estado promoverá y protegerá el arrendamiento responsable de viviendas, residencias o habitaciones, en el marco de la garantía integral del derecho a la vivienda y el hábitat, concebido como:


1. Una vivienda transitoria hacia la vivienda digna definitiva de las familias y las personas, que se ve satisfecha con el acceso de todos y todas a propiedad de un vivienda digna y adecuada, conforme el mandato constitucional, los derechos humanos y las leyes nacionales.


2. Una respuesta a las necesidades de estadía transitoria para las familias y personas, por razones de estudio, trabajo y otras, propias de la movilidad social


3. Un medio para el uso responsable de la propiedad de viviendas, en tanto constituye una forma de poner la vivienda al servicio de la sociedad, cuando no se tiene disposición inmediata de ocupar o vender un bien de supremo interés social; siendo contrario a la Constitución de la República y a esta Ley las prácticas de acaparamiento y especulación en el sector inmobiliario.


Parágrafo Único.- La vivienda desocupada es contraria al interés social e implica una contribución tributaria especial para los propietarios, que será establecida por Ley y determinada por el órgano encargado de velar por su incumplimiento, como medida para promover el arrendamiento de viviendas desocupadas que no se ofrezcan en venta, atendiendo a las necesidades sociales en la materia. Se promoverá, igualmente, la liberación de cargas tributarias sobre la propiedad de inmuebles que sean arrendados como parte de las políticas de estimulo.

El encabezamiento de este artículo, el Legislador, califica todos los inmuebles dados en arrendamiento, exceptuando los comercios, oficinas, colegios, etc. Se contemplan las: viviendas, pensiones, residencias, o habitaciones, normándolas como una garantía integral al derecho a la vivienda.

Este supuesto derecho a la vivienda, el legislador ejecutivo( valga la expresión, ya que ha sido el ejecutivo nacional, mediante una Ley habilitante, sin sustento constitucional),  califica quienes tienen  derecho a la vivienda. Impone como prioritario, por encima del derecho de propiedad, este supuesto derecho a la vivienda. Al respecto hay que acotar, que este supuesto derecho a la vivienda, solo se refiere el uso, goce, y disfrute, pero no a la disposición. Ya que de ser así, la misma ley que acuerda coarta el derecho de los usuarios. Debería haberse mencionado, esta limitación, es decir, “derecho a usar la vivienda, no el derecho a tener como propia la vivienda”, ya que, las limitaciones de esta ley afectan a esta cualidad del derecho de propiedad. No sólo ello, sino que existen otras disposiciones que norman el uso de este derecho a la vivienda. Al contemplar en el Parágrafo Único, la vivienda desocupada, es una situación algo confusa, ya que regular la vivienda, no solo afectaría, a las unidades construidas con ese fin, sino, también a todas aquellas que fueron construidas con otro fin, pero que están en uso de viviendas. Para ser más explícitos, si Ud. es dueño de un local comercial, pero las personas que lo ocupan, lo están usando como vivienda, este local queda bajo la regulación de la Ley. Es decir, se deja en manos de los ocupantes la calificación del inmueble, dependiendo del uso que se le den. Una sola parte califica, sin consulta, la ocupación. Bástese la probanza, de que el inmueble está siendo destinado a vivienda, para que la Ley lo proteja. Esto es totalmente inconstitucional y violatorio del derecho de propiedad. Esto es crear una inseguridad jurídica total, en referencia a las ordenanzas municipales, permisos de construcción, etc. Se viola el derecho a la defensa del propietario del inmueble. Creo que la jurisprudencia, en sus actuaciones, debe aclarar esto. Los funcionarios públicos, encargados de la administración de la Ley de Arrendamientos de Vivienda, no son los idóneos para ello, ya que estos responden a unos lineamientos políticos del ejecutivo nacional.

EL CAMINO ERRADO

Continuamos con los comentarios de la LEY PARA LA REGULACION Y CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA.


Esta Ley sin infraestructura, es otro resultado de la Improvisasion electoral. No se le puede pedir mas a quienes no tienen la menor preparación en la materias que pretenden regular. Pero, a pesar de lo lamentable es lo que tenemos.

Art. 3.

“ Las relaciones sociales, las norma, las políticas públicas y los contratos en materia de arrendamiento de vivienda, se rigen conforme a los principios de justicia social, igualdad, equidad solidaridad, corresponsabilidad, diversidad cultural, progresividad, transparencia, responsabilidad social y sostenibilidad, participación, cogestión y control social, defensa y protección ambiental, protección a la salud, garantía de los derechos del hogar, la familia, la maternidad, la paternidad de los niños, niñas y adolescentes y de toda persona en situación de vulnerabilidad , a los fines de asegurar el desarrollo humano integral, al consolidación y protección de la familia, así como el bienestar comunitario y social en la búsqueda del buen vivir.”

Triste redacción . Se asemeja a un discurso demagógico ante la palestra pública. No se puede esperar más. No son los principios de una ley, es una mezcolanza de ideas no trabajadas e incoherentes.

De la redacción, podemos inferir, que las relaciones sociales son solo entre inquilinos y el Estado, la justicia social está encaminada a controlar a los propietarios, quienes a la Luz de esta normativa son explotadores discriminadores e irresponsables. Eso de garantizar los derechos del hogar, es solo el hogar de una parte, por cuanto se vulneran los derechos de los otros hogares, ya que la mayor parte de los arrendadores, viven de sus cánones y son personas en posición de retiro. El negocio y comercio, de construir viviendas para el arrendamiento, perdió vigencia bastante tiempo atrás, pero los legisladores de este sistema, están anclados en esas épocas. La mayoría de apartamentos de vivienda, en la actualidad son lo provenientes de la PROPIEDAD HORIZONTAL. Lo que queda de Edificios dedicados al arrendamiento y que son propiedad de un propietario, son pocos y muy viejos, dar en venta dichos inmuebles es cometer una estafa en contra de los supuestos protegidos por la Ley. Seria condenarlos a reparaciones estructurales y de fondo de dichos inmuebles. Desatino, por no estar conscientes de la realidad arrendaticia de vivienda en el país. Por ello, pretender que se están protegiendo los hogares del país, haciéndolo de solo un lado, no es justicia y mucho menos equidad. Eso de ¡! en la búsqueda del buen vivir!!, es aceptar, que no se logra con esta ley , sino que es un camino, y este, es el equivocado.

Comentarios a la Nueva Ley

LEY PARA LA REGULARIZACION Y CONTROL DE LOS ARRENDAIENTOS DE VIVIENDA.Gaceta Oficial 6.503 Estr. Del 12 de Nov 2011.

Art. 1:

“ La presente Ley tiene por objeto establecer el régimen jurídico especial de arrendamiento de inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, ya sean arrendados o subarrendados total o parcialmente; en el marco de la novedosa legislación y Política Nacional de Vivienda y Hábitat, como un sistema integrado dirigido a enfrentar la crisis de vivienda que ha afectado a nuestro pueblo como consecuencia del modelo capitalista EXPLOTADOR Y EXCLUYENTE; con el fin supremo de proteger el valor social de la vivienda como derecho humano y garantía plena de este derecho a toda la población; contrarrestando la mercantilización y la especulación económica con la vivienda, que la convierte en un medio de explotación y opresión del ser humano por el ser humano; y promoviendo relaciones arrendaticias justas conforme a los principios del Estado democrático y social, de derecho y de justicia , cumpliendo el mandato de refundación de la Republica, establecido en la carta Magna.”

OMISIS….valor social de la vivienda como derecho humano y la garantía plena de este derecho a toda la población; contrarrestando la mercantilización y la especulación económica con la vivienda, que la convierte en un medio de explotación y opresión del ser humano por el ser humano; y promoviendo relaciones arrendaticias justas conforme a los principios del Estado democrático y social, de derecho y de justicia, cumpliendo el mandato de refundación de la República, establecido en la Carta Magna.

Comentario:

La vivienda adquiere un rango de intereses social y prioritario del Estado, saliendo del ámbito comercial. Esto implica la pérdida de negociación en casi toda la materia, lo que era un ámbito privado, como atributo de la propiedad, queda limitado por el interés social, por tanto sometido a la posible expropiación o confiscación por parte del estado. Quiero destacar las afirmaciones del Legislador, en referencia a ubicar el uso de los inmuebles de vivienda, como productores de renta, dentro de los epítetos de EXPLOTACION y EXCLUSION, esto nos indica, los parámetros con los cuales serán juzgados los arrendadores. Quienes se les presume, EXPLOTADORES Y EXCLUYENTES, hasta que prueben lo contrario. Por suerte para ellos, algunos funcionarios, que desconocen la Ley, todavía prestan alguna ayuda de los arrendadores, pero esto es como dice el refrán “alegría de tísicos”. Al llegar un funcionario que conozca la Ley, con todas sus implicaciones, todos estos acuerdos que benefician momentáneamente a los arrendadores, serán cuchillos para su propio cuello, ya que estarán inmersos en el mundo del incumplimiento y las multas.

Art. 2:

“ La presente Ley es de carácter estratégico, en el marco de la garantía integral y efectiva del derecho a la vivienda adecuada y un hábitat digno, y se declara de interés público general, social y colectivo toda materia relacionada con los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda, pensión, habitación o residencia; a tal efecto, el Ejecutivo Nacional tomara en esta materia las medidas que permitan desarrollar las bases y mecanismos que garanticen a todas las familias, ciudadanos y ciudadanas, el goce del derecho humano a una vivienda y hábitat en condiciones dignas que humanice las relaciones familiares, vecinales, comunitarias y sociales de acuerdo a la Constitución de la Republica y la Ley.”

OMISSIS….se declara de interés público general, social y colectivo toda materia relacionada con los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda….. a tal efecto , el Ejecutivo Nacional tomara en esta materia las medidas que permitan desarrollar las bases y mecanismos que garanticen a todas las familia, ciudadanos el goce del derecho humano a una vivienda y hábitat en condiciones dignas…….

•COMENTARIO:

 Leer el art. 6 del Código Civil. Este art. establece, la prohibición de derogar la Ley por el acuerdo de los particulares. Por tanto, deben tener mucho cuidado tanto arrendatarios como arrendadores, con los supuestos acuerdos que proponen los funcionarios de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos. Los arrendadores, deben tener, muy en cuenta, que sus propiedades están limitadas, al ser arrendadas para vivienda, independientemente del monto del canon. En cualquier momento, les pueden exigir el cumplimiento de las obligaciones establecidas en esta nueva Ley.

LAW FOR THE REGULARIZATION AND CONTROL OF THE ARRENDAIENTOS OF HOUSING.Official Gazette 6.503 Estr. 12 Nov 2011.
 Article 1:
 "This law is to establish the special legal regime for the leasing of urban and suburban buildings intended for housing, because they are leased or further leased out totally or partially;" in the framework of new legislation and national policy on housing and Habitat, such as an integrated system to confront the housing crisis affecting our people as a result of the capitalist model operator and EXCLUYENTE; with the ultimate aim of protecting the social value of housing as a human right and full guarantee of this right to the entire population; countering commoditization and economic speculation on housing, which makes it a means of exploitation and oppression of man by being human; and promoting arrendaticias fair relations in accordance with the principles of the democratic and social State of derec"democratic and social, of right and justice, to carry out the mandate of Refoundation of the Republic, established in the Magna Charter."

 OMISIS…. social value of housing as a human right and the full guarantee of this right to the entire population; countering commoditization and economic speculation on housing, which makes it a means of exploitation and oppression of man by being human; and promoting arrendaticias fair relations in accordance with the principles of the democratic and social rule of law and justice, to carry out the mandate of Refoundation of the Republic, established in the Magna Carta
 Comment:
Housing takes on a range of social and priority interests of the State, leaving the commercial field. This implies the loss of bargaining in almost all matter, what was a private area, such as attribute of the property, is limited by the interest social, therefore subject to possible expropriation or confiscation by the State. I want to highlight claims by the legislature, in reference to locate the use of the housing property, as producers of income within the epithets of exploitation and EXCLUSION, this tells us, the parameters with which will be judged lessors. Who is les presumed, EXPLOITERS and EXCLUYENTES, until they prove otherwise. Luckily for them, some officials, who are unaware of the law, still provide some help from landlords, but this is as the saying goes "joy of tísicos". To reach a staff member who knows the law, with all its implications, all these agreements benefiting mothey will momentarily to lessors, be knives for his own neck, because they will be immersed in the world of non-compliance and penalties.
 Article 2:
"This law is of a strategic nature, within the framework of the comprehensive and effective guarantee of the right to adequate housing and a decent Habitat, and is declared of general, social and collective public interest all matter related to leases of real estate for housing, pension, room or residence;" "to this end, the National Executive take in this area steps to develop the bases and mechanisms to ensure that all families, citizens and citizen, the enjoyment of the human right to housing and Habitat in decent conditions that humanize family, neighborhood, community and social relations according to the Constitution of the Republic and the law."

OMISSIS…. stands for general, social and collective public interest all matter related to leases of immovable property intended for housing…... for this purpose, the National Executive in this area take steps to develop the bases and mechanisms to ensure that all families, citizens the enjoyment of the human right to housing and Habitat in a position dignas…….
Read the article 6 of the Civil Code.  This art. It prohibits the repeal the law by agreement of individuals. They should therefore be very careful both tenants and leasing, with alleged agreements proposed by the officials of the National Superintendency of leases. Lessors, must bear in mind, that their properties are limited, being leased housing, regardless of the amount of the fee. At any time, may require them the fulfilment of the obligations under this new law.

UNA PROMESA

Los redactores de la  controversial Ley, no previeron lo que ella, les exigiría. En los actuales momentos, y a más de SEIS meses de su promulgacion, no han podido implementarla. La falta de profesionales entrenados en sus alcances , llevan a una deficiente  aplicación de las normas, creadas para salvaguardar los derechos de los arrendatarios.


No solo esto, sino que los superiores, no han realizado un estudio  la Ley , lo que lleva a la imposibilidad de instruir a los funcionarios encargados de brindar ayuda a los beneficiarios ; si no conocen la normativa, es imposible prestar acesoramiento .

Por todo esto, les prometo a mis lectores que voy a dedicarme a un estudio previo de la Ley, y expresar con toda la sencillez y claridad necesaria, para su entendimiento. Los arrendatarios podran disfrutar de los derechos implícitos en la Ley. Cuando se ignoran los derechos, es imposible ejercerlos y mucho menos exigirlos

La Nueva Ley de Arrendamientos.

Disculpen el abandono, es casi intencional. Producto de una desilusion referida a la forma y manera, en que la Justicia esta siendo manejada en mi Patria.
Despues de un profundo analisis, llegue a la conclusion de que tengo la obligacion de escribir. Arriesgar las opiniones que tengo en torno a la Nueva Ley de arrendamientos y su implementacion por parte del Ejecutivo Nacional.
Son insolitos todos los hechos que he prensenciado desde que entro en vigencia la tanta ensalsada Ley.

NUEVA LEY DE ARRENDAMIENTOS

Esta en proceso de aprobacion, una nueva Ley de Arendamientos Inmobiliarios. El proyecto, tiene un variedad de errores de tecnica judica, pienso, que seran revisados antes de su publicacion. Estoy totalmente seguro, que la misma, solo va a entorpecer el proceso de los arrendamientos, por cuanto su redaccion obedece a una necesidad compulsiva. No se han analizado, cuidadosamente, las modificaciones que se pretenden implementar. Las Leyes ,deben ser estudiadas en profundidad, ya que las consecuencias pueden ser inversas a los que se pretende lograr. Lei el procedimiento, y es un retoceso a la antigua ley de arrendamientos y al decreto de desalojo de viviendas. Se antemponen dos procedimientos administrativos, los cuales deben ser previos a cualquier controversia judicial, y , esto, no clarifica el problema, sino, lo agrava. Espero que se consulte un poco mas, y participen en su redaccion, abogados que tengan conocimientos profundos en la materia.

A DONDE VA LA LEY. SOMETIDA A LOS CAPRICHOS POLITICOS

Solicitan ley que garantice propiedad de viviendas a inquilinos

El presidente Chávez le notificó a su tren ejecutivo y a los diputados que preparen el texto para favorecer a aquellas personas que tienen más de 20 años arrendadas 03:08 PM Caracas.-El Presidente Hugo Chávez Frías, solicitó a los ministros y a los diputados que aprueben una Ley que permita otorgar la propiedad aquellas personas que tengan muchos años viviendo alquilados.


El primer mandatario aseguró que "esa propuesta legislativa es para solucionar la situación habitacional de los venezolanos que tienen toda la vida viviendo en condición de inquilinos, a merced de los arrendadores y sin poder tener la propiedad de donde habitan".


"Tenemos que trabajar en esa Ley porque hay muchos casos de personas que tienen hasta 20 años viviendo alquilados. Personas que tienen apartamentos alquilados, pensiones y viven de los inquilinos; muchos de ellos seguro hasta viven del país y lo único que hacen es cobrar y de eso viven", reseñó ABN .


No niego el derecho de los inquilinos de adquirir sus viviendas, pero esto, debe ser en un verdadero estado de Derecho. La iniciativa no es mala, pero su instrumentación, no puede estar sometida a pensamientos políticos que trasgiversen la realidad. Los propietarios, también tienen sus derechos, los cuales deben ser salvaguardados.


Las expresiones que intentan hacer proselitismo político con los derechos ajenos, terminan en el fracaso total. Cualquier ley que no respete los derechos de ambas partes, esta condenada a ser un fiasco. Es imposible obligar a los inversionistas, a que construyan viviendas para el arrendamiento.


La protección de las inversiones y derechos, son requisitos para coadyuvar el pago de la deuda social. Esta debe ser pagada mediante, la participación de todos. Pero eso si, una participación concertada, no aquella lograda mediante imputaciones y, obligando a ceder derechos, ya que convertiríamos a los perjudicados en victimas y ello acabaría con la concertación debida.